La capacité d’emprunt : calcul et techniques d’optimisation

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Pour réussir dans le secteur de l’immobilier, il faut une bourse conséquente. Faire des prêts se trouve être une manière pratique d’y arriver. Mais tout dépendra de votre capacité d’emprunt. La capacité d’emprunt est la somme que vous pouvez obtenir auprès d’une banque dans le but de mener à bout votre projet immobilier. Quels sont les facteurs qui impactent la capacité d’emprunt ? Comment calcule-t-on le taux d’endettement et quels critères sont déterminants chez votre banquier pour vous octroyer un prêt ?

De quoi dépend votre capacité d’emprunt ?

Dès le moment où vous avez pensé à un prêt à la banque, vous ne devez plus négliger certains éléments sans lesquels ce prêt ne saurait vous être accordé. En effet, l’octroi du prêt dépend de votre capacité d’emprunt. Ce dernier est une composante principale de votre capacité d’achat.

Taux de crédit et reste à vivre

L’apport personnel que l’emprunteur peut faire ne modifie pas sa capacité d’emprunt. Deux facteurs fondamentaux font varier la capacité d’endettement. Il s’agit du taux du crédit immobilier et du reste à vivre du ménage débiteur. Il est aussi évident que le montant qui peut être accordé à l’emprunteur dépend du taux d’intérêt ainsi que de la durée du prêt immobilier. Ainsi, lorsque le taux d’intérêt est élevé, les mensualités de remboursement sont consistantes et par ricochet la capacité d’emprunt baisse considérablement à cause de la réduction conséquente du reste à vivre. L’emprunteur pourrait alors prolonger la durée de remboursement afin de baisser les mensualités et d’augmenter ainsi le reste à vivre. Cependant, une telle option fait augmenter le taux d’intérêt.

En raison de ces facteurs qui déterminent la possibilité d’obtenir un prêt, chaque banque impose ses critères propres pour un crédit immobilier. Solliciter un prêt dans plusieurs structures financières est donc recommandé pour augmenter ses chances. Généralement, les banques imposent un taux d’endettement maximum de 33% pour l’octroi d’un crédit immobilier. Néanmoins, lorsque votre dossier est bien fourni, des exceptions sont faites. Ces exceptions que font les banques concernent notamment la teneur du reste à vivre après le prêt. Si le reste à vivre demeure consistant malgré un taux d’endettement supérieur aux 33%, les banques n’hésitent pas à tolérer une dérogation. Pour d’autres banques, c’est le montant total des impôts couverts par le ménage emprunteur qu’elles prennent en compte dans cette marge de tolérance à propos de la règle des 33%.

Impact de votre localisation sur votre emprunt

Les banques tiennent aussi compte de la localisation de l’emprunteur. Les exigences à propos du reste à vivre d’un couple emprunteur vivant à Paris ne sont pas les mêmes que celles d’un couple résidant en province. Le premier aura besoin d’un reste à vivre plus gros que le second. Il en est de même pour le statut du couple. S’il s’agit d’un célibataire, d’un couple sans enfants ou avec enfants, leurs besoins en argent varieront. Alors, les structures financières exigent que le reste à vivre d’un célibataire tienne entre 600 à 1000 euros. Quant à un couple sans enfants, l’intervalle du reste à vivre exigé est 750 à 1000 euros et pour finir, 150 à 400 euros supplémentaires par enfant à charge sont exigés pour un foyer avec enfants.

Comment calculer votre capacité d’emprunt ?

Puisque le montant maximum que la banque peut vous prêter dans le cadre d’un crédit immobilier dépend de vos revenus et de vos charges, son calcul est effectué selon votre capacité d’endettement. En France, ce taux est limité à 35%. La capacité d’emprunt est calculée en fonction de votre apport personnel, du type de prêt souhaité, de la mensualité souhaitée, de votre âge à la souscription du crédit immobilier et de la durée d’emprunt. Il en résulte la formule suivante : Capacité d’emprunt = (revenus – charges) x 35 %. En outre, bien que le taux d’endettement soit fixé par le HCSF, une marge de dérogation de 20% est donnée aux structures de crédit.

Quelques astuces pour augmenter sa capacité d’emprunt

La première technique pour optimiser sa capacité d’emprunt est de restructurer ses crédits en cours. En effet, l’emprunteur regroupe dans ce cas les crédits conso en un seul prêt. Il rallonge la durée de remboursement et paie alors une seule mensualité. L’autre astuce consiste à contracter deux prêts simultanément. L’emprunteur réduit ainsi le coût des mensualités tout en maintenant bas le coût du crédit pour bénéficier d’un taux d’intérêt bas et avoir un reste à vivre reluisant. Par ailleurs, faire appel à un courtier avant de monter son dossier d’emprunt dans une banque est fortement conseillé.

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